S. Benedetto del Tronto (AP)
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FAQ

FAQ

SERVIZI DI CONTABILITA'

Per garantire la conformità imposta, i requisiti imposti dall'IRS, lavoriamo in stretta collaborazione con professionisti contabili e fiscali americani di comprovata esperienza e capacità. Questi professionisti gestiranno gli investimenti immobiliari scegliendo la formula piu corretta per ottenere i massimi vantaggi.

SERVIZI LEGALI

Attraverso i nostri partner presenti in tutto il territorio americano possiamo garantire i migliori consigli legali ed un contatto diretto in qualsiasi momento durante tutto il percorso, dall'acquisto fino alla rivendita futura.

GESTIONE DELLA PROPRIETA'

Un servizio attento e preciso che comprende la ricerca di un inquilino serio ed affidabile, il pagamento delle utenze, la riscossione degli affitti, controllando sempre che la proprietà sia mantenuta in modo impeccabile e offrendo un punto di contatto immediato in caso di necessità con report chiari, puntuali e trasparenti. I nostri Partner che operano sul mercato della Florida: SELEZIONANO, ACQUISTANO E RIVENDONO le migliori proprietà che il mercato offre. Grazie alla loro comprovata esperienza, alla rete di collaboratori ed alla capacita di raccolta siamo in grado di raggiungere le opportunità riservate ai grandi operatiri del settore, ma possono gestirle cop l'agilità del singolo investitore.

A CHI CI RIVOLGIAMO COSA FACCIAMO E COSA OFFRIAMO

Piccoli e medi investitori che vogliono sfruttare l'opportunità di investire nel mercato immobiliare USA con una società che curi tutti gli aspetti. Capire insieme il vostro targhet e le aspettative sull'investimento. Aprire una LLC interamente di vostra proprietà ( consigliato). Trasferire i fondi su un escrow account. La LLC acquista l'immobile. Tutti i contratti sono regolati dal diritto USA. Avrete la piena proprietà degli immobili-( senza le preoccupazioni legate alla gestione) NON E' UN INVESTIMENTO CARTA CONTRO CARTA Un rendimento netto del 65/7% annuo. Gli inquilini sono altamente selezionati e la legislazione americana è molto efficace nel prevenire fenomeni di morosità ( sfratto esecutivo anche in 15/45 giorni) UNA SIGNIFICATIVA RIVALUTAZIONE DELL'IMMOBILE specialmente in questo momento di mercato, le previsioni sul capital gain sono molto interessanti.

MASSIMA TRASPARENZA

selezionando le migliori opportunità di investimento in immobiliare in Florida.

ASSISTENZA COMPLETA

durante tutte le fasi dell'acquisto, per meglio comprendere il mercato e le sue regole, compresi gli aspetti fiscali.

CHIARI REPORT MENSILI

inviati dal Property Managment

INTERESSANTI RISULTATI FINANZIARI

per l'ottimo rendimento netto su baseannua e per la rivalutazione dell'immobile stesso. Dove comprano i nostri partner: IN FLORIDA , Orlando, Tampa, Jacksonville, o nel sud-est della Florida ( da Miami a Palm Beach) IMMOBILI CON SERVIZI CONTINUATIVI E DI QUALITA' QUALI: piscine, aree comuni, palestre, zone BBQ, campi di pallacanestro, tennis, laghetti interni, etc etc etc. AREE RESIDENZIALI in zone ricche di servizi quali scuole, servizi, centri commerciali etc etc . ZONE RESIDENZIALI CON UNA FORTE RICHIESTA DI ALLOGGI questo facilita la ricerca dell'inquilino referenziato. PERCHE INVESTIRE IN USA Grazie alla grande crisi immobiliare che ha colpito tutto il Mondo, i prezzi del mercato immobiliare sono nettamente diminuiti! Questa caduta dei prezzi superiore anche al 40% ha aumentato le opportunità di investimenti immobiliari. Il cambio Euro/USD molto favorevole dà agli europei un forte potere d'acquisto negli USA. Da non trascurare che l'acquisto avviene negli Stati Uniti d'America, uno dei paesi economicamente più stabili, nel quale la proprietà privata è assolutamente tutelata anche mediante una rigida certezza del diritto sulle locazioni, in cui la ripresa è reale e con una moneta che non subisce le speculazioni dell'euro.

VORREI COSTITUIRE UNA SOCIETA' A CUI INTESTARE UN APPARTAMENTO, QUALE PROCEDURA SI DEVE AVVIARE?

Una LLC ( Limited, Liability, Company ), che sarebbe tipo una SRL può essere costituita via web presso il sito sunbiz.org ma i nostri Partner lo fanno provvedono alla formazione di essa o di altri tipi di società a seconda delle esigenze in 2/4 giorni lavorativi.

LA MIA PREOCCUPAZIONE E' CHE L'APPARTAMENTO RIMANGA SFITTO PER TROPPO TEMPO , CHI MI GARANTISCE CHE SI AFFITTA?

Gli immobili che vengono segnalati sono stati selezionati per zona, caratteristiche e molti altri parametri che garantiscono un affitto in tempi brevissimi, sempre se l'appartamento non è gia affittato.

UNA VOLTA AFFITTATO COME FA L'INQUILINO A PAGARE L'AFFITTO?

L'inquilino paga la società di gestione che provvederà al pagamento delle utenze e alla riscossione degli affitti. La società di gestione provvederà a trasferire i fondi sul conto corrente del proprietario ( dovunque questi voglia) su base mensile o come verra indicato dal proprietario.

CHI PAGA LE SPESE CONDOMINIALI?

Il proprietario, ma l'agente/referente in loco se gestisce il vostro immobile si occuperà anche di questo aspetto senza costi aggiuntivi.

COSA SUCCEDE SE L'INQUILINO NON PAGA L'AFFITTO?

La legge negli USA è molto chiara e tutela il proprietario al 100%, e se un inquilino non paga l'affitto puo rimanere nella proprietà per un massimo di 30/45 giorni.

FAQ U.S.A.

Perchè investire negli stati uniti?

Bassi prezzi degli immobili. Elevati rendimenti degli affitti (10%). Affitti stabili. Numero crescente degli inquilini (a causa della migrazione, degli sfratti e della crescita naturale della popolazione). Pochissime case di nuova costruzione. Si prevede un considerevole aumento dei prezzi delle case. Investimento tramite “Title Company” (notaio) e gestione della proprietà attraverso partners locali.

Una volta affittato, come fa l'inquilino a pagare l' affitto?

L'inquilino paga la società di gestione che provvederà al pagamento delle utenze, spese condominiali e property taxes a fine anno oltre alla riscossione degli affitti. La società di gestione provvederà a trasferire i fondi sul conto corrente del proprietario (dovunque questo voglia ) su base mensile o come verrà indicato dal proprietario oltre ad inviare un chiaro report mensile, consuntivo costi/guadagni.

La mia preoccupazione è che l'appartamento rimanga sfitto per troppo tempo, chi mi garantisce che si affitta?

Gli immobili che vi segnaliamo sono stati selezionati per zona, caratteristiche e molti altri parametri che garantiscono un affitto in tempi brevissimi, sempre se l'appartamento non è già affittato come in gran parte dei casi. Ad oggi lo storico delle nostre esperienze dimostrano che un'unità immobiliare viene sempre affittato in un arco di tempo che va da 1 a 45 giorni.

Cosa succede se l'inquilino non paga l'affitto?

La legge negli Stati Uniti è molto chiara e tutela il proprietario al 100%, se un inquilino non paga l'affitto avviene lo sfratto, procedura molto veloce che non richiede più di 34 giorni. Nello specifico lo sfratto può avvenire per 3 motivi: - Per non pagare l'affitto. Per contratto ci sono in genere dai 3 ai 5 giorni di grazia e in genere una penale di $50. Se l'inquilino non paga entro il tempo stabilito, il proprietario ( la società di gestione curerà questo aspetto per voi ) può inviare per posta con ricevuta di ritorno o affiggere sulla porta dell'inquilino, un avviso di pagare l'affitto entro 3 giorni (escludendo sabato e domenica e le festività) specificando il totale dell'affitto o di evacuare l'appartamento. In caso contrario il proprietario può proseguire con le pratiche dello sfratto o tramite un avvocato o recarsi direttamente in tribunale. - Per aver violato il contratto e le leggi dello Statuto - Per abbandono. Abbandono in questo senso è inteso assentarsi per metà mese senza aver pagato l'affitto e senza aver avvisato per iscritto il proprietario dell'assenza. Procedura di sfratto. In Florida è vietato sfrattare senza l'ordine del tribunale. Avviso di sfratto per iscritto in mancato pagamento dell'affitto. L'inquilino ha 3 giorni di tempo per rettificare o per evacuare. Passati i 3 giorni il proprietario sporge una querela e cita l'inquilino in tribunale. La società di gestione inizierà tutte le procedure per il cliente e dopo averlo avvertito. Ricevuta la citazione, l'inquilino ha 5 giorni lavorativi per rispondere in sua difesa presso il tribunale e per poter esporre il caso anche se è obbligato a depositare, sempre presso il tribunale, il totale dell'affitto dovuto. Se l'inquilino non risponde alla citazione, il giudice autorizzerà lo sceriffo a sfrattare l'inquilino. Se risponde alla citazione, verrà fissata una data per l'udienza. Se all'udienza l'inquilino perde il caso, l'inquilino dovrà pagare il doppio dell'affitto dovuto, le spese del tribunale ed eventuali onorari dell'avvocato del proprietario. Se l'inquilino non appare all'udienza, perde automaticamente il caso. Se il proprietario vince il caso, il giudice emette un mandato allo sceriffo il quale autorizza il proprietario ad impossessarsi dell'appartamento il quale avviene solo dopo 24 ore dopo aver affisso un avviso nel condominio dell'avvenuto sfratto. A questo punto il proprietario o l'amministratore può legalmente cambiare la serratura e, dopo 48 dall'avviso dello sceriffo, potra' impossessarsi di eventuali effetti personali che possono essere venduti per recuperare l'affitto e altre spese.

Gli appartamenti vengono affittati arredati?

Gli appartamenti vengono quasi sempre affittati senza l'arredamento. Quelli arredati in genere sono per affitti brevi per 6 mesi o mensilmente laddove viene consentito dal condominio e dal comune. Per gli affitti annuali è conveniente affittare senza l'arredamento perchè è consuetudine che l'affittuario porta con se l'arredamento (escludendo il bagno e la cucina).

Dalle immagini delle proposte che mi avete inviato sembra che quasi tutti siano arredati, significa che si vendono cosi?

La maggior parte vengono venduti senza l'arredamento, a meno che diversamente specificato. Il motivo perchè molti appartamenti nelle immagini sono arredati è perchè sono abitati.

Quali sono i costi di un' immobile negli USA? Una proprietà ha 3 costi

- Property tax ( pari al nostro IMU ) che varia da 1% a 2% del valore commerciale dell' immobile che equivale al 35/40% in meno del valore attuale di mercato.Le property taxes vengono interamente utilizzate dallo stato federale in infrastrutture e le spese sono visibili online. - HOA ( spese condominiali che comprende polizza assicurativa sulla gestione/manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree comuni, facciata e tetto. - Property management, società che gestisce l' immobile, ricerca inquilino, paga utenze e quant' altro oltre a pagare la proprietà ed inviare report mensili. Questo costo varia dal 8% al 12% ed è standard negli USA

Quali sono le spese da sostenere al closing (rogito)?

Le spese per il rogito possono variare a seconda delle tariffe della parcella dell'avvocato ma indicativamente si aggirano tra il 1% ed il 3% circa del prezzo di vendita. In genere le spese di un rogito (closing costs) sono suddivise come segue: • Spese legali 400 $ • Registration Tax circa 0,6% valore acquisto • Altri costi circa $ 300. Tali costi si riferiscono a Documentary Stamps, abbreviato a Doc Stamps. Hard Costs, spese varie. Queste spese si riferiscono all'invio di documenti tramite corriere, spese di bonifico eccetera. • Spese compilazione e firma contratto da liquidare al broker. I nostri partnere hanno fatto un' accordo quadro e per gli immobili del valore fino a 100.000 USD tutti i costi di closing sono massimo di 3.200 USD.

Vorrei costituire una società a cui intestare l'appartamento, quale procedura si deve avviare?

Una LLC (Limited Liability Company), che sarebbe tipo una srl, può essere costituita via internet presso il sito www.sunbiz.org ma lo staff dei nostri partner, esso può provvedere alla formazione di essa o atri tipi di società a seconda delle esigenze in 48 ore oltre ad ottenere per voi la partita IVA ( EIN Number ), fondamentale per rendere la società attiva. La società avrà un costo annuale di rinnovo pari a 138,75 USD ( tassa federale ).

Sono obbligato a formare una società?

No. Ma è consigliata. Le tasse sono le stesse in entrambi i casi. Dal punto di vista delle tasse sull'affitto sono tendenzialmente sempre pari a 0 in quanto si può portare in detrazione tutto (compresi viaggi aerei per la visita della casa e spese di soggiorno, oltre a maintenance costs, management fees etc) incluso l' ammortamento dell'unità che è calcolato in 27 anni. Tutto questo fa in modo che non vengano pagate tasse. In caso vi sia un guadagno anche dopo la detrazione dei costi sopra citati (cosa molto difficile), l'aliquota da applicare su tale valore residuo è pari al 30%.

Posso affittare la casa settimanalmente o mensilmente?

Questo è regolamentato dal comune e dal condominio, ad esempio il 9 GIUGNO 2010 il comune di MIAMI BEACH ha votato "no" contro gli affitti a breve termine. Il comune di Miami Beach è suddiviso in varie zone (piano regolatore) tra cui le zone nelle quali sono permessi gli esercizi commerciali e le aree residenziali. Ci sono tre tipi di aree residenziali: RM-1: Residential Multifamily, low density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti e le case nelle avenues e nelle strade dalla Drexel Avenue fino a Bay Road (andando ad ovest verso la baia). Nella RM-1 è vietato affittare appartamenti per meno di 6 mesi. RM-2: Residential Multifamily, medium density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti sulla Washington e sulla Collins Avenue. Nella RM-2 è permesso affittare per meno di 6 mesi. RM-3: Residential Multifamily, high density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti sulla Ocean Drive. Nella RM-3 è permesso affittare per meno di 6 mesi.

Agente/cliente che dice: "NON IMPORTA COSA DICE IL CONDOMINIO O IL COMUNE, IO LO AFFITTO TUTTE LE VOLTE CHE VOGLIO".

Lo Statuto della Florida, capitolo 718.303 paragrafo 3 autorizza i condomini di applicare una multa al proprietario di massimo $100 al giorno fino a un massimo di $1000 per non rispettare la regolamentazione. Se la multa non viene pagata e la regolamentazione non rispettata, il condominio ha il diritto di sporgere denuncia tramite avvocato e addirittura espropriare l'appartamento. Va ribadito che il comune ha l'autorità di imporre una multa fino a $5000 al giorno (cinquemila dollari). Prima di imporre la multa il trasgressore in genere deve apparire in tribunale.

Chi si occupa della futura rivendita dell' immobile?

I nostri partner in loco seguiranno totalmente questo aspetto.

Che durata hanno i contratti di affitto?

Per legge ogni stato determina una durata massima dei contratti di affitto, ad esempio in Florida il massimo è 1 anno, questo non vuol dire che l'inquilino uscirà ma ogni anno verranno rinegoziati i termini. Questo fattore gioca a vantaggio del proprietario in quanto la crisi aveva ridotto i prezzi di acquisto delle case come quelli degli affitti, quindi i prezzi degli affitti sono in aumento e questo garantirà al proprietario una sempre maggiore resa netta.

Come faccio ad aprire un conto corrente personale o a nome della società?

I nostri partner vi assisteranno in ogni passaggio, hanno degli accordi con alcune banche che vi apriranno un conto corrente in 30 minuti con accesso e-banking, rilascio Visa card.Il conto non ha costi di apertura o chiusura e neanche di gestione purchè ci sia un balance di almeno 3.000 USD o vengano movimentati 500 USD al mese.

Quali sono i patti tra USA e italia a livello fiscale?

L'italia e gli Stati Uniti hanno un trattato che evita la doppia tassazione (sia dall'Italia che dall'America).

Cosa includono le spese condominiali (HOA)?

Per i condomini in genere, incluso anche quelli di lusso, le spese di manutenzione standard o di base includono: L'acqua fredda mentre altri condomini includono anche quella calda se la caldaia è centralizzata. Se non lo è l'acqua viene sempre pagata nelle spese condominiali ma chi ci vive nell'appartamento pagherà l'elettricità che utilizza per riscaldare l'acqua della propria caldaia. Ad eccezione delle locazioni per brevissimi periodi sarà l'inquilino a pagare tutte le spese relative alle forniture dei consumi variabili come elettricità, telefono, televisione e internet. Mentre tutte le altre spese come acqua, rifiuti e le spese condominiali rimangono a carico del proprietario. Nel caso di una casa singola anche questi ultimi costi saranno pagati dall'inquilino. L'assicurazione dell'edificio contro gli allagamenti, venti, incendio e altre assicurazioni in base alle esigenze del condominio. Altre spese, incluse nella voce spese condominiali, possono includere il servizio di sicurezza o il vigilante (come molti lo chiamano)l'utilizzo dei campi da tennis, la palestra, la sauna, l'area per il barbeque, idromassaggio, posto barca e la lista continua. Quindi i sevizi determinano le spese condominiali.

FAQ UK

Acquistare una proprietà leasehold

Molti appartamenti e alcune case sono di proprietà leasehold. Ciò significa che l’acquirente (‘leaseholder’) acquista la proprietà dell’immobile ma non del terreno che rimane del ’ che si fa pagare un affitto annuale ‘ground rent’ (rendita fondiaria) e le ‘service charges’ per costi di manutenzione delle parti comuni dell’edificio durante un periodo prestabilito ‘lease’. Al termine del periodo del lease, il freeholder ottiene la proprietà dell’immobile ma in pratica il lease viene esteso molto prima della scadenza e si ha anche la possibilità di acquistare il titolo di freeholder.

Preparazione per lo scambio di contratti

Una volta che l’avvocato ha eseguito tutte le perizie legali, manderà al cliente un rapporto di pre-contratto e se il cliente è soddisfatto, dovrà firmare il contratto d’acquisto.

Lo scambio di contratti

Quando l’avvocato ha il contratto firmato dell’acquirente e l'avvocato del venditore ha il contratto firmato del venditore, i due avvocati si scambiano i contratti. L’avvocato dell’acquirente provvederà anche trasferire il deposito (il denaro che il cliente versa al proprio avvocato prima dello scambio di contratti) all’avvocato del venditore e fissa una data per il completamento. Se l’acquirente cambia idea dopo questo punto, perde la caparra.

Preparazione per il completamento dell’acquisto.

Una volta scambiati i contratti, l’avvocato dell’acquirente farà i preparativi finali per il completamento della vendita’.

Completamento dell’acquisto - Completion

L'avvocato trasferirà il pagamento finale all’avvocato del venditore. Se si dispone di un mutuo, questo denaro sarà stato inviato dall’istituto bancario all’avvocato del venditore. Una volta che il pagamento completo è stato trasferito, il cliente (o l’avvocato del cliente) riceve le chiavi della proprietà e l'avvocato riceverà il Transfer Deed e gli originali di altri documenti.

Considerazioni Personali

ULTERIORI INFORMAZIONI RELATIVE AGLI ACQUISTI IN FLORIDA /USA

L'acquisto di un immobile in USA, in qualunque stato degli USA ma in particolare in Florida, è un'emozione unica, è un'esperienza indimenticabile, anche a livello emozionale.
Ma andiamo per gradi, la mia esperienza è iniziata 4 anni fa quando ho acquistato le mie prime due case, una in Florida a Titusville, a 30 km da Orlando sull'Oceano, questo acquisto è stato fatto tramite una società da me costituita in Florida, LLC ( che è simile ad una SRL in Italia).
L'altra casa è stata acquistata in Michigan a Warren vicino Detroit questa invece l'ho acquistata come persona fisica, ma dopo tre anni ho capito che è meglio acquistare come società, infatti è quello che consigliamo ai nostri Clienti.
Entrambe le case sono messe a reddito e generano una reddtitività molto soddisfacente, sia a livello di rendita locatizia, che ha livello di rivalutazione degli immobili stessi.

Ma a parte queste considerazione personali mi preme dirvi che:
i passi da eseguire sono pochi e anche molto semplici.
La cosa piu importante: dimenticarsi per qualche istante l'Italia di essere italiano e tutte le sue incongruenze e malfunzionalità in molti campi.
Negli USA le cose funzionano e filano lisce, bisogna solo attenersi a determinati iter procedurali che ti garantiscono che il giorno dopo il Closing ( atto di acquisto) il nuovo acquirente inizi a percepire subito il primo mese di affitto. Senza stress alcuno.

La procedura standard e ampiamente collaudata, una volta individuato il budget da investire si cerca la casa piu interessante, che puo stare in Ohio, in Florida, in Texas, non ha importanza dove, deve solo essere un buon investimento in termini percentuali.
Cosiderate che tutte le case che vi segnaliamo sono al 99% gia locate, ad inquilini altamente referenziati ( in USA i contratti variano da Stato a Stato, in Florida lo standard è un anno) e il mese prima della scadenza l'inquilino deve manifestare la sua intenzione a restare o ad andare via, in modo tale che la società di Property Managment ( coloro che si occupano in toto della Vostra casa) possa avere il tempo di trovare un'altro inquilino e non farvi perdere neanche un mese di affitto.

PROCEDURE STANDARD DA SEGUIRE PER ACQUISTARE IN SICUREZZA

RESERVATION
si individua la casa su www.orientecasaestero.com ( si fissa un appuntamento in Agenzia se si è in zona, altrimenti il tutto si puo sviluppare via e mail e telefono) e si compila una reservation in cui si indicano gli estremi dell'immobile individuato, si allegano una copia del passaporto ( non necessario in questa fase) e dei documenti di identità.
Se si sceglie di acquistare come società (LLC) si devono indicare nella reservation i nomi di due società a vostra scelta ( due nomi perch← se uno è occupato si procede con l'altro). Nel comtempo una volta individuato l'immobile da acquistare si inviano 4.000,00$ alla società partner in USA che garantisce in pochissimo tempo, la costituzione della Società, la richiesta del EIN NUMBER (n. della P.IVA ), la domiciliazione, il servizio di spedizione della posta, la stesura dei contratti, e comprende nella spesa, anche tutti gli onorari notarili, ed assicurativi. ( il tutto con primarie Società di TITLE COMPANY E TITLE INSURANCE). ( i nostri Notai) (in questo contesto possono anche essere presi accordi diversi in base alle esigenze di entrambe le parti). Consideriamo che in USA tutto è visibile on line, quindi la vostra società sarà possibile visionarla nel sito della Camera di Commercio non appena costituita con i vostri nomi come membri, manager, e/o soci.

CONTRATTO DI ACQUISTO
Non appena è stata costituita la LLC vi sarà inviato il contratto standard di compromesso/acquisto utilizzato ed approvato dallo stato Americano, ( nel caso specifico della Florida) con tutti i dati del venditore, della Vostra Società appena costituita, e i dati e le particelle catastali della casa individuata. ( anche questo è possibile visionarlo on line)

Nel contratto vengono riportati le esigenze specificate nella reservation o a voce con gli interlocutori, tipo modalità di pagamento, e tempi di chiusura.
Esempio: una casa costa 60.000,00$, verseremo sul conto della Title Company 10/20.000$ entro il............... e il saldo al Closing entro il ...........( in genere 1 o 2 mesi al massimo si chiude l'operazione a meno che non ci sono particolatri motivi e o esigenze diverse che verranno valutatate di volta in volta.)

CONTRATTO DI GESTIONE
Insieme al Contratto di Compromesso / Acquisto di cui sopra riceverete anche un Contratto di Gestione della Vostra proprietà con una sociteà ( denominate PROPERTY MANAGMENT anche queste visionabile on line) che vi cureranno l'immobile in toto. Dal pagameto delle utenze, la raccolta degli affitti, e qualsiasi cosa relativa alla gestione della casa.
Chiaramente questo servizio ha un costo calcolato tra l'8% e il 12% dell'affitto mensile, ma molte volte il prezzo delle case che vi segnaliamo è già comprensivo di 1 o 2 anni di questo sevizio.
Il nuovo proprietario riceverà ogni mese un Report dal quale si evince tutta la situazione contabile della casa. Gli affitti posso confluire su un conto della società di gestione che provvederà, a vostro piacimento ( consigliato ogni 6 mesi minimo) ad inviarveli dove volete, infatti a questo proposito dovrete inviare in un documento a parte i Vostri dati bancari.
SE avete un Conto Corrente in USA potete farveli inviare sullo stesso, oppure in Italia, oppure non appena andrete negli USA ne aprirete uno.

DOCUMENTO FINALE PER IL ROGITO

Quando la transazione risulterà pronta per la chiusura, sia l'acquirente che il venditore riceveranno il CLOSING STATMENT DELLA TITLE COMPANY ( la figura del nostro Notaio) .
Questo documento riporta i TOTALI dovuti da entrambe le parti per concludere l'acquisto e tali importi dovranno essere pagati entro la data del CLOSING.( gia precedentemente concordata)
Tale documento deve essere firmato ed inviato tramite email alla Title Company per permettere la registrazione ufficale della vendita nei pubblici registri della Contea di dove si trova la casa. ( anche questo è visionabile on line. La Title Company si assicurerà che il TITOLO SIA PULITO ossia che la casa non abbia pendenze, ipoteche etc etc e la Title Insurance si occupa di assicurare l'atto di acquisto in caso di eventuali problematiche.

WARRANTI DEED
Una volta concluso il processo di acquisto, l'acquirente riceverà entro 4/8 settimane al suo indirizzo il DEED ( l'atto di acquisto) e l'owners policy originali, documenti che attestano la nuova proprietà dell'immobile.
Una versione elettronica del Warranti Deed puo essere scaricata e vi verrà inviata via email anche pochi giorni dopo il rogito.

A questo punto il Property Manger inizierà a gestire il Vostro immobile con la raccolta degli affitti fin dal primo giorno.

Tutto il processo Vi verrà spiegato nel dettaglio e in tutte le sue parti anche fiscali e giuridiche.

I passaggi sono quelli illustrati, è tutto molto importante, ma le cose principali sono :
la serietà delle Title Company, e delle Title Insurance ( che assicurano l'atto in caso di problemi).
la serietà del Property Managment che Vi gestisce in toto l'immobile.
La società che vi segnala questi tipi di investimenti.
I suoi Partner.
Gli Avvocati e i Commercialisti Americani che vi curano gli aspetti fiscali e legali
Ebbene tutte queste figure professionali sosno state tutte ampiamente testate sia personalmente che con molti dei nostri Clienti. Inoltre il Dottor stefano Oriente e il suo staff sono stati pi volte negli USA per conoscere personalmente le strutture, le società diProperty Managment, i Condomini dove sono situati gli immobili e gli immobili stessi. Conoscendo sempre persone serie con anni di esperienza e che fanno del loro lavoro un servizio per il cliente.
Quindi quello che posso assicurare che il Vostro immobile è in mani sicure e professionalmente preparate a gestirlo ( oltre 900 immobili solo in Florida)

Vi possiamo assicurare che è molto piu semplice di quanto potrebbe sembrare.

GLI IMMOBILI
Per quanto riguarda gli immobili c'è da sapere che tutti gli immobili che vi segnaliamo sono stati accuratamente scelti dai nostri Partner, visionati nella loro interezza, sono immobili solo esclusivamente di mattoni. (in USA vi sono anche case in plastica e in legno) hanno tutti gli elettrodomestici nuovi ( forno a micro onde, lavastoviglie, asciugatrice, lavatrice, cucina, vengono imbiancati a nuovo, e il piu delle volte gli infissi sono nuovi o appena cambiati. ( usufruendo cosi direttamente delle garanzie dei costruttori degli elettrodomestici)
Gli immobili se non sono delle singl house sono degli appartamenti che si trovano in dei Condomini ( in Florida i Condomini sono costituiti da pi palazzine a 1/2 massimo 3 piani, all'interno di parchi recintati, e con molte amenities ( piscine, campi da tennis, community room, campi da basket, laghetti, club house community gate, Aree comuni relax, Aree BBQ o simili etc etc.) Il costo del condominio è abbastanza alto, ma questo è indice di alta referenziabilità nella ricerca del cliente inquilino. ( ma nonostante il costo sia elevato la reddditività resta lo stesso molto conveniente)
La maggior parte degli alloggi sono situati all'interno di residence con occupancy ( facilità di locazione) molto alta, questo garantisce la qualità dei servizi, pulizia e manutenzionesempre costante.

I PROPERTY MANAGER
Sono delle società specializzate nella gestione delle proprietà altrui, nel senso che pensano a tutto loro, dal pagamento delle tasse, del condominio, a qualsiasi problema dovesse eventualmente verificarsi. Sono gli angeli custodi della Vostra casa in USA e vi daranno sempre consigli per migliorare l'investimento. Vi tengono informati inviandovi un report mensile con le entrate e le uscite tutto documentato. Se non possedete un conto corrente in USA vi trattengono gli affitti fino a quanto lo riterrete piu opportuno prima di farveli spedire dove piu vi aggrada. Avrete con il PM un contatto via email e o telefonico a vostro piacimento. ( oltre al fatto che potete andare a trovarli in zona quando volete ed approfittare per aprire presso una banca di vostro gradimento un conto corrente e farvi cosi accreditare gli affitti stesso sul conto in America intestato alla società)

TITLE COMPANY
E' il nostro Notaio ( per intenderci) è la socità che si occupa di organizzare l'atto di acquisto, IL CLOSING, in pratica assicura che la casa sia pulita, (OSSIA NON ABBIA IPOTECHE PENDENZE CON BANCHE ETC ETC ) invia ad entrambe le parti (acquirente e venditore) un documento dal quale si evincono le spese di entrambi e i relativi saldi e il giorno ( gia concordato precedentemente) della chiusura, ossia il giorno in cui devono essere presenti su un conto corrente dedicato solo a questa operazione il denaro di entrambe le parti. Solo allora quando la Title verifica che è tutto in regola ( documenti e soldi) invia il Deed al nuovo proprietario e i soldi al venditore.

TITLE INSURANCE
Semplicemente la compagnia di assicurazione che assicura tutta l'operazione tenendola al sicuro da inconvenienti. (ad oggi mai successi ne a me ne ai miei Clienti)

Informazioni generali investimenti UK

Leasehold e Freehold in Inghilterra e Galles

Qual'è la differenza tra Leasehold e Freehold?


Ci sono due sistemi principali per possedere una proprietà in UK: diritto di proprietà fondiaria assoluta (detto “freehold”) e diritto di proprietà in concessione (detto “leasehold”). Sono due sistemi diversi e quando si compra una proprietà immobiliare, è importante sapere se si tratta di un “freehold” o di un “leasehold”.


“Freehold property”: concetto standard di proprietà “assoluta”
Ciò significa che l’acquirente è il proprietario del terreno e può pertanto disporre liberamente della proprietà sita sullo stesso. Può fare dei cambiamenti alla proprietà nei termini previsti dalle leggi edilizie e secondo le restrizioni applicate per la progettazione e per inoltrare i progetti di modifica/ristrutturazione bisogna rivolgersi alle autorità locali dove è situata la proprietà.


“Leasehold property”: concetto di proprietà presa in concessione.
La proprietà in “leasehold” si verifica quando il titolare di un diritto di proprietà fondiaria assoluta “freehold” (persona che possiede la proprietà e la terra) cede la proprietà dell’appartamento a un’altra persona, ma allo stesso tempo affitta il terreno alla stessa persona per un importo annuo nominale. Quando si acquista una proprietà in ”leasehold”, in effetti, non si acquista la proprietà con la terra dove essa è costruita, bensì si possiede solo il diritto di vivere nella proprietà per un periodo ben determinato.La maggior parte degli appartamenti in Inghilterra è proprietà in ”leasehold” giacché la maggior parte (ma non tutto) il terreno appartiene alla Corona Inglese o alla Chiesa Inglese.


Il diritto di vivere nella proprietà è stabilito contrattualmente tra il titolare del “freehold” e il ”leasholder” (concessionario). Il contratto normalmente avrà una durata di 99 anni o più (in alcuni casi fino a 999 anni) e alla scadenza di questo tempo, quando scade il contratto - in teoria - la proprietà ritorna nuovamente al titolare del diritto di proprietà fondiaria assoluta. Bisogna tuttavia tener presente che – per legge, in qualsiasi momento – il “leasehold” può essere rinnovato tramite una
semplice pratica amministrativa. Di fatto, quindi, il possesso è garantito e trasmettibile in qualsiasi momento.


Generalmente più è lungo il contratto di “leasehold” più costosa sarà la proprietà ed è necessario verificare la durata dello stesso. Se la durata della “leasehold” è meno di 80 anni diventa oneroso chiedere il rinnovo della stessa. Quando si acquista una proprietà in “leasehold” viene richiesto di pagare l’affitto del terreno (Ground Rent) più i servizi (Service Charges) al titolare della proprietà, pagabili su una base annuale o trimestrale. L’affitto del terreno normalmente è un
importo nominale. L’importo pagato per i servizi (spese di amministrazione) copre i costi di manutenzione delle parti comuni dello stabile. L’intero importo delle spese di amministrazione del condominio viene ripartito in parti uguali tra i diversi proprietari delle “leasehold” in base alla grandezza dell’appartamento.


Il contratto (Lease) dovrà specificare quello che il “leaseholder” (proprietario dell’appartamento) può e non può fare alla proprietà che ha acquistato in “leasehold”, per esempio, il contratto può enunciare chiaramente che il locatario non può fare nessuna modifica interna o esterna alla proprietà.